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彰化縣田中地政事務所

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【函釋】區分所有建物涉土地法第34條之1第4項規定之執行
  • 發布單位:
    第一課
  • 發布日期:
    112/12/21 
  • 聯 絡 人:
    張鳳馨 
  • 聯絡電話:
    048742622#218 
內政部112年12月15日台內地字第1120267939號函 
一、(略) 
二、按民法第799條第1項及第3項分別規定:「稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」及「專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用。」故專有部分可依規約之約定作為社區共同使用之公共設施。另建築基地以私設通路連接建築線申請建築者,該通路為建築基地外之私設通路,雖非屬建築基地之一部分(本部106年3月28日內授營建管字第1060804569號函參照)但實務上與建築基地間仍具一體使用性質。 
三、次按土地法第34條之1第4項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法目的為簡化共有關係,進以促進合理利用。又公寓大廈社區內之設施,若形式上以住戶各有若干應有部分登載,但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在,在一般交易上亦均一併處分,解釋上應屬區分所有建物之從物,依民法第68條第2項規定,此類建物於買賣時,亦毋庸通知他共有人行使優先承購權(最高法院99年度台抗字第916號民事裁定參照)。 
四、前開約定共用之專有部分與非建築基地之私設通路,係為幫助區分所有建物之效用而存在,法令上雖無併同移轉之限制,惟在一般交易上均一併處分,雖其形式上常以住戶各有若干應有部分之方式持有,但若繼續維持共有關係,與當初規劃及實際利用狀態並無妨礙。為兼顧交易習慣與登記實務作業,有關約定共用專有部分或私設通路,與同區分所有建築物之其他專有部分併同移轉時,如經申請人於該登記案件之申請書備註欄自行切結「本案移轉之○○建號確實為社區公共設施性質或○○地號確實為供社區聯外之私設通路」者,依前揭說明,因毋庸通知他共有人行使優先承購權,自無須依修正後土地法第三十四條之一執行要點第13點第11款規定辦理。倘當事人間有所爭執,應循司法途徑解決。 
五、另形式上以專有部分登記之建物,該建物出賣若干應有部分時未如前述併同移轉,除本部95年1月17日內授中辦地字第0950724925號函所定,停車位或攤位連同所屬基地應有部分一併移轉之情形,或有類似區分所有建物情形者外,仍有前開要點規定之適用(最高法院95年度台抗字第703號民事裁定、臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民事類提案第6號研討結果參照)。
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